Plano Diretor de Umuarama muda regras para terrenos, casas e novos empreendimentos

Terrenos maiores, recuos obrigatórios e estudos técnicos prévios já são exigência para quem pretende construir em Umuarama. As mudanças fazem parte da revisão do Plano Diretor Municipal, conduzida em conjunto com o Conselho de Desenvolvimento de Umuarama (CDU), e de leis complementares aprovadas nos últimos meses. Na prática, quem pensa em comprar um terreno, construir uma casa ou investir em um empreendimento na cidade precisa se adequar às novas regras.

O Plano Diretor é a lei municipal que organiza o crescimento urbano: define o que pode ser construído em cada região da cidade, o tamanho mínimo dos lotes e até onde a malha urbana pode se expandir. Por afetar diretamente a quantidade de unidades que cabem em um terreno e o custo de infraestrutura de cada loteamento, essas regras também influenciam o preço final dos imóveis.

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Fim dos lotes estreitos

Uma das principais mudanças é o fim dos chamados lotes ultraestreitos. Pela Lei Complementar nº 583/2025, todo novo loteamento aprovado em Umuarama precisa seguir medidas mínimas maiores do que as praticadas até então:

• Lotes no meio da quadra: no mínimo 9 metros de frente e 162 m² de área;
• Lotes de esquina: no mínimo 11 metros de frente e 198 m² de área.

Antes da nova regra, era comum encontrar terrenos com apenas 6 metros de frente na cidade. Esse tipo de lote deixa de ser aprovado, e também não é mais permitido fracionar um lote em partes menores depois de já aprovado pelo município.

Outras restrições já em vigor na cidade incluem: recuo obrigatório de 5 metros para prédios erguidos na Avenida Paraná, no trecho entre a Praça Miguel Rossafa (sentido shopping) e a Estrada Bonfim; distância mínima de 30 metros entre condomínios fechados vizinhos, separados por uma via pública; e a manutenção da proteção da faixa de 30 metros ao longo do Rio Piava e dos demais rios do município, área que permanece com ocupação vetada.

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Efeito sobre o preço dos imóveis

Com lotes maiores, cada área loteada comporta um número menor de unidades — o que significa que o custo das obras de infraestrutura, como pavimentação, rede de água, esgoto e iluminação pública, passa a ser dividido entre menos compradores. No curto prazo, isso tende a elevar o valor de cada lote.

Por outro lado, a expectativa do setor é de valorização ao longo do tempo: terrenos maiores, recuos obrigatórios e o controle sobre atividades de grande movimento tendem a manter os bairros mais organizados, o que normalmente se reflete positivamente no preço dos imóveis no médio e longo prazo. Para construtoras e incorporadoras, atender às exigências desde o início do projeto também reduz o risco de embargos e disputas judiciais no futuro.

Novo Plano Diretor está em elaboração

Segundo Emerson Brito, da Emerson Empreendimentos,  o CDU trabalha atualmente em parceria com a Prefeitura Municipal na elaboração do novo Plano Diretor, que será encaminhado ao prefeito Fernando Scanavaca para análise. De acordo com Brito, a proposta em construção tem como objetivo acabar com o modelo fragmentado de ocupação do solo que existia antes da Lei Complementar.

O empresário adianta que a nova proposta deve trazer zoneamentos mais amplos para a cidade, incluindo a criação da Zona Especial de Interesse Social (ZEIS), voltada à regularização urbana. "Nossa proposta é aprimorar os zoneamentos da cidade. O objetivo é um plano diretor que organize o crescimento urbano e assegure infraestrutura que atenda a população", explica Brito.

Tendência também em outras cidades da região

As mudanças em Umuarama acompanham um movimento observado em outras cidades de porte médio do Paraná, onde a revisão de planos diretores tem priorizado lotes maiores e estudos prévios de impacto como forma de conter a ocupação desordenada do solo urbano. Para quem pretende comprar terreno, construir ou investir em empreendimentos na cidade, o acompanhamento das novas exigências — e da elaboração do novo Plano Diretor — passa a ser parte necessária do planejamento antes de qualquer negociação.

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Onde consultar as opções disponíveis na cidade

Para quem está avaliando a compra de um imóvel, a página de imóveis do Portal da Cidade reúne mais de 4.500 opções de locação e venda, com anúncios integrados das principais imobiliárias de Umuarama. A ferramenta permite filtrar buscas por localização, faixa de preço e tipo de imóvel, facilitando a comparação entre bairros como os citados neste levantamento.